อนาคตของอสังหาริมทรัพย์

เมื่อเดือนที่ผ่านมา ผมได้รับเชิญจากสมาคมการค้าอสังหาริมทรัพย์และพันธมิตร ให้เป็นประธานเปิดงาน Real Tech # 2 By REP  Smart City for Life ซึ่งเป็นงานจัดแสดงนวัตกรรมและเทคโนโลยีเพื่อธุรกิจอสังหาริมทรัพย์และธุรกิจที่เกี่ยวข้อง ซึ่งผมได้กล่าวปาฐกถา เรื่อง “The future of real estate” หรืออนาคตของอสังหาริมทรัพย์

ผมมองว่า มนุษย์เป็นนักโทษที่ติดอยู่ในกรงขังของ 2 มิติ คือ “กาละและเทศะ”

กาละ คือ กาลเวลา (time) เทศะ คือ สถานที่ (space) มนุษย์ต้องอยู่ในสถานที่ใดที่หนึ่ง ไม่สามารถปรากฏอยู่หลายสถานที่ในเวลาเดียวกันได้ และต้องอยู่ในเวลาปัจจุบันเพียงเวลาเดียว ไม่สามารถอยู่ในอดีตหรืออนาคตพร้อมกันได้ เมื่อมนุษย์ถูกบังคับให้อยู่ในสถานที่ใดสถานที่หนึ่ง จึงทำให้อสังหาริมทรัพย์มีความจำเป็นสำหรับมนุษย์เสมอ ตลอดประวัติศาสตร์ของมนุษย์จำเป็นต้องครอบครองพื้นที่ เพื่อใช้ประโยชน์ในการดำรงชีวิต เช่น การอยู่อาศัย การทำมาหากิน การพักผ่อน เป็นต้น

อย่างไรก็ดี เมื่อนำ “ทฤษฎีการเปลี่ยนผ่านทางสังคม: คลื่นอารยะ 7 ลูก” ซึ่งผมเขียนในหนังสือสยามอารยะแมนนิเฟสโต มาพิจารณาความสำคัญและการใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ในยุคต่าง ๆ จากอดีตจนถึงปัจจุบัน พบว่า การใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ของมนุษย์มีการเปลี่ยนแปลงไปในยุคต่าง ๆ และการใช้อสังหาริมทรัพย์ที่สอดคล้องกับยุคมีความสำคัญมาก

คลื่นลูกที่ 0 ยุคสังคมเร่ร่อน ปัจจัยแห่งยุคคือป่า เนื่องจากโลกยังมีมนุษย์จำนวนน้อย แต่ทรัพยากรมีจำนวนมาก มนุษย์จึงเร่ร่อนไปเรื่อยๆ ไม่จำเป็นต้องลงหลักปักฐานหรืออยู่เป็นหลักแหล่ง เมื่ออาหารหรือทรัพยากรในพื้นที่หนึ่งหมดลงก็ย้ายถิ่นฐานไปหาที่แห่งใหม่ที่อุดมสมบูรณ์มากกว่า การครอบครองที่ดินหรืออสังหาริมทรัพย์จึงเป็นเพียงชั่วคราว ไม่มีขอบเขตชัดเจน และย้ายถิ่นฐานตลอดเวลา คลื่นลูกที่ 1 ยุคสังคมเกษตรกรรม

ปัจจัยแห่งยุคคือที่ดิน เนื่องจากมนุษย์มีจำนวนมากขึ้นและมีเทคโนโลยีในการใช้ที่ดินทำเกษตรกรรม ทำให้มนุษย์อยู่เป็นหลักแหล่ง และมีการสร้างเมืองหรืออาณาจักร อาณาจักรที่ร่ำรวยคืออาณาจักรที่ครอบครองที่ดินเกษตรจำนวนมาก และมีความสามารถในการใช้ที่ดินทำการเกษตร รวมทั้งมีความสามารถในการรบ เพื่อปกป้องมิให้ชนชาติอื่นมายึดครองที่ดิน และสามารถยึดครองที่ดินของอาณาจักรอื่นมาเป็นของตน

มหาวิทยาลัยเคมบริดจ์ ในประเทศอังกฤษ มีภาควิชา Land Economy ซึ่งตั้งมาเป็นเวลานานมากแล้ว ตั้งแต่ยุคสังคมเกษตรกรรม ซึ่งที่ดินเป็นปัจจัยการผลิตที่สำคัญมากต่อเศรษฐกิจ ในอดีตภาควิชานี้ให้ความสำคัญกับการศึกษาเรื่องการใช้ประโยชน์จากที่ดินเพื่อทำการเกษตร แต่ปัจจุบันสิ่งที่เคยสอนในอดีตบัดนี้เปลี่ยนไปแล้ว เพราะสังคมโลกก้าวออกจากสังคมเกษตรกรรมแล้ว

คลื่นลูกที่ 2 ยุคสังคมอุตสาหกรรม

ปัจจัยแห่งยุคคือทุน เนื่องจากการคิดค้นเครื่องจักรไอน้ำ ทำให้เกิดการปฏิวัติอุตสาหกรรม การใช้ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์จึงเปลี่ยนจากการใช้เพื่อทำการเกษตร ยุ้งฉาง หรือระบบชลประทาน ไปสู่การผลิตทางอุตสาหกรรม อาทิ การตั้งโรงงาน การสร้างรางรถไฟเพื่อขนส่งสินค้าและวัตถุดิบ เป็นต้น ประเทศที่ใช้ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำอุตสาหกรรมได้ก่อนจึงร่ำรวย ในขณะที่ประเทศที่ยังใช้ที่ดินและอสังหาริมทรัพย์เพื่อทำการเกษตรจึงยังยากจนกว่า

คลื่นลูกที่ 3 สังคมข้อมูลข่าวสาร

เนื่องจากการปฏิวัติอินเทอร์เน็ต (internet revolution) ซึ่งเป็นส่วนหนึ่งของการปฏิวัติข้อมูลข่าวสาร (information revolution) ทำให้พื้นที่หรือ space เปลี่ยนแปลงไป โดยทำให้เกิดพื้นที่ทางอิเล็กทรอนิกส์ หรือ cyberspace ขึ้น โดยพื้นที่นี้ไม่ได้อยู่บน real estate แต่อยู่ในสิ่งที่ผมเรียกว่า “Surreal estate” นอกจากนี้ cyberspace ยังสามารถแปลงสภาพให้เป็น virtual space หรือโลกเสมือนจริงได้ ปรากฏการณ์นี้เริ่มต้นขึ้นเมื่อ 30-50 ปีก่อน และพัฒนาจนมีความชัดเจนมากขึ้นในปัจจุบัน

คลื่นลูกที่ 4 สังคมความรู้

ได้เกิดขึ้นราว 20 กว่าปีที่ผ่านมาและ ความท้าทายจึงเกิดขึ้นเมื่อโลกเสมือนจริงและโลกจริงมาปะทะกันและผสมกันจนกลายเป็นสภาพใหม่ หรือ “Augmented Space” ขึ้นมา ทำให้เกิดความคลุมเครือระหว่างโลกจริงกับโลกเสมือนจริง และเกิดการใช้ประโยชน์จาก real estate และ surreal estate อย่างผสมผสานกัน ดังนั้นผู้ที่ยังคงใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์แบบเดิม ๆ อาจจะตกยุคและอาจได้รับผลกระทบจนถึงขั้นล่มสลาย

  ปัจจุบันเทคโนโลยีกำลังเปลี่ยนโลก โดยทำให้เกิดกระบวนการเปลี่ยนแปลงในลักษณะต่างๆ ไม่ว่าจะเป็น Digitalization, Automatization และ Robotization ยิ่งไปกว่านั้น โลกกำลังเข้าสู่ยุคการหลอมรวมเทคโนโลยีต่าง ๆ (convergence of technologies) จากปัจจุบันที่เทคโนโลยีต่างๆ แยกกันอยู่โดด ๆ (silo) การหลอมรวมกันของเทคโนโลยีจะทำให้เกิดพลังยิ่งใหญ่ และเกิดการเปลี่ยนแปลงครั้งยิ่งใหญ่ต่อภาคอสังหาริมทรัพย์ การเปลี่ยนแปลงทางเทคโนโลยีจะทำให้การใช้พื้นที่ ความสำคัญ และความหมายของพื้นที่ เปลี่ยนแปลงไปจากเดิม ซึ่งจะทำให้แนวคิดการทำธุรกิจอสังหาริมทรัพย์จึงต้องเปลี่ยนไปด้วย และอาจเป็นไปได้ว่า การมีที่ดินจำนวนมากๆ อาจมีความจำเป็นลดลง เนื่องจากความต้องการและพฤติกรรมการใช้พื้นที่ของมนุษย์เปลี่ยนแปลงไป ทั้งพื้นที่การอยู่อาศัย พื้นที่ทำงาน พื้นที่สำหรับการผลิต พื้นที่สำหรับการพักผ่อนและปฏิสัมพันธ์กัน เป็นต้น

ยกตัวอย่าง พื้นที่ทำงาน (working space) จากเดิมที่รวมศูนย์ที่สำนักงาน พนักงานต้องเดินทางไปทำงานที่สำนักงาน แต่ในอนาคตเราสามารถทำงานที่ไหนก็ได้ และไม่จำเป็นต้องมีสำนักงานของตนเองตลอดเวลา ประกอบกับการเกิดขึ้นของเศรษฐกิจแบ่งปัน (Sharing Economy) ทำให้เกิด co-working space ให้เช่าหรือใช้ทำงานบางช่วงเวลา เศรษฐกิจแบ่งปันยังเกิดขึ้นกับอสังหาริมทรัพย์รูปแบบอื่น ๆ ด้วย อาทิ ที่อยู่อาศัย สถานที่ค้าขายและให้บริการต่าง ๆ เป็นต้น

ปัจจุบันมีการปรากฏขึ้นของผู้เล่นหน้าใหม่ที่เข้ามาเขย่าอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์ เช่น Airbnb (แพล็ตฟอร์มจองที่พักแบบแบ่งห้องให้เช่า) Zillow (เว็บไซต์ซื้อขายอสังหาริมทรัพย์) WeWork (แพล็ตฟอร์มบริการให้เช่าพื้นที่สำนักงานร่วม) RealtyMogul (แพล็ตฟอร์มสำหรับการระดมทุนเพื่อพัฒนาโครงการอสังหาริมทรัพย์จากประชาชนผ่านระบบออนไลน์) นับเป็นสัญญาณเตือนสำหรับผู้ประกอบการอสังหาริมทรัพย์แบบดั้งเดิม แต่เป็นโอกาสสำหรับผู้เล่นหน้าใหม่ที่จะเข้ามารุกอุตสาหกรรมอสังหาริมทรัพย์

อนาคตของอสังหาริมทรัพย์เป็นสภาพที่มากกว่าโลกจริง ปัจจัยที่ดินและสิ่งปลูกสร้างทางกายภาพอาจมีความสำคัญลดลง ผู้เล่นที่ยังคงยึดติดกับรูปแบบและโมเดลธุรกิจแบบเดิมๆ อาจจะตกยุคและถูกแทนที่ด้วยผู้เล่นหน้าใหม่ ซึ่งเป็นผู้เล่นที่สามารถปรับตัวให้มีความสามารถใช้ประโยชน์จากอสังหาริมทรัพย์ได้สอดคล้องกับยุค

ที่มา: กรุงเทพธุรกิจ
คอลัมน์ : ดร.แดน มองต่างแดน

ศ.ดร.เกรียงศักดิ์ เจริญวงศ์ศักดิ์
นักวิชาการอาวุโส มหาวิทยาลัยฮาร์วาร์ด
ประธานสถาบันอนาคตศึกษาเพื่อการพัฒนา (IFD)
kriengsak@kriengsak.com, http://www.kriengsak.com