คฤหาสน์เบคแฮมบนเกาะสมุย...ตัวอย่างการยึดครองที่ดินของต่างชาติ


ภาพจากhttp://www.songkhlatoday.com

สำหรับผู้ที่ติดตามกีฬาฟุตบอลคงได้ทราบข่าว เดวิด เบคแฮม (David Beckham) นักเตะซุปเปอร์สตาร์คนดังชาวอังกฤษพร้อมครอบครัวได้เดินทางมาพักผ่อนบนเกาะสมุย จังหวัดสุราษฎร์ธานี ตามข่าวได้ระบุว่า เขามีคฤหาสน์หรูส่วนตัวราคา 200 ล้านบาท ตั้งอยู่บนเนื้อที่กว่า 7 ไร่ ซึ่งเป็นจุดที่มองเห็นวิวทะเลสวยงามที่สุดของเกาะ

ผมเชื่อว่า การมาเยือนของนักเตะคนนี้ อาจสร้างความยินดีและภาคภูมิใจแก่คนไทย เพราะดาราระดับโลกมาพักผ่อนบ้านเรา ย่อมส่งเสริมให้ภาพลักษณ์การท่องเที่ยวของประเทศให้ดีขึ้น

อย่างไรก็ตาม หากเนื้อหาในข่าวนี้เป็นความจริงทั้งหมด สิ่งที่เป็นข้อกังขาคือ นักฟุตบอลต่างชาติผู้นี้มีสิทธิครอบครองที่ดินเพื่อการอยู่อาศัยในประเทศไทยถึง 7 ไร่ได้อย่างไร ? ทั้งนี้มิใช่เพียงกรณีของเบคแฮมเท่านั้น แต่รวมถึงชาวต่างชาติคนอื่น ๆ ด้วย

ผมคิดว่า ภาครัฐและหน่วยงานที่เกี่ยวข้องไม่ควรเพิกเฉยต่อปัญหาการครอบครองที่ดินของต่างชาติ โดยมองเพียงประโยชน์ในระยะสั้น เพราะในระยะยาวอาจเป็นปัญหาที่ยากจะแก้ไขได้ ผมเห็นว่ากฎหมายการครอบครองที่ดินของต่างชาติยังมีช่องว่างที่ควรได้รับการแก้ไข

การให้ต่างชาติถือครองที่ดินมีหลักเกณฑ์อย่างไรบ้าง : ปัจจุบัน กฎหมายของไทยเปิดให้ชาวต่างชาติเข้ามาถือครองที่ดินในประเทศได้สองกรณี

กรณีแรก พ.ร.บ.การเช่าอสังหาริมทรัพย์เพื่อพาณิชยกรรมและอุตสาหกรรม พ.ศ. 2542 กำหนดให้คนต่างด้าวเช่าที่ดินได้เกิน 30 ปี แต่ไม่เกิน 50 ปี และสามารถต่ออายุการเช่าได้อีกไม่เกิน 50 ปี

กรณีที่สอง ประมวลกฎหมายที่ดิน มาตรา 96 ทวิ กำหนดให้คนต่างด้าวซื้อที่ดินเพื่อเป็นที่อยู่อาศัยได้ไม่เกิน 1 ไร่ โดยผู้ที่จะซื้อที่ดินในประเทศไทยต้องผ่านหลักเกณฑ์และเงื่อนไข 5 ประการ คือ
ประการแรก นำเงินมาลงทุนไม่ต่ำกว่า 40 ล้านบาท และต้องดำรงการลงทุนไว้ไม่น้อยกว่า 5 ปี
ประการต่อมา ได้รับอนุญาตจากรัฐมนตรีว่าการกระทรวงมหาดไทย
ประการที่สาม นำเงินมาลงทุนในกิจการประเภทใดประเภทหนึ่งที่ตามที่กฎหมายกำหนด
ประการที่สี่ ที่ดินอยู่ใน กทม. พัทยา เทศบาล หรือเขตที่อยู่อาศัย และอยู่นอกเขตปลอดภัยทางทหาร
และประการสุดท้าย ที่ดินซึ่งอาจได้มาจากสิทธิโดยได้รับมรดกในฐานะที่เป็นทายาทโดยธรรม
เมื่อพิจารณาตามกฎหมายข้างต้น หากต่างชาติเช่าที่ดินเพื่อใช้ประโยชน์ในเชิงพาณิชย์และอุตสาหกรรมถือว่ายอมรับได้ แต่หากต่างชาติมีกรรมสิทธิ์ที่ดินเพื่ออยู่อาศัยเกินกว่า 1 ไร่น่าจะไม่ถูกต้อง

ช่องว่างของกฎหมาย : โดยหลักการแล้วที่ดินเป็นปัจจัยสำคัญในการผลิตและการอยู่อาศัย จึงควรสงวนไว้สำหรับคนไทย แต่การที่กฎหมายได้อนุญาตให้ต่างชาติเข้ามาเช่าและถือสิทธิครอบครองโดยมีข้อจำกัดและเงื่อนไขต่าง ๆ นั้น มีจุดประสงค์เพื่อส่งเสริมการลงทุนจากต่างประเทศเป็นสำคัญ

อย่างไรก็ตาม กฎหมายดังกล่าวมีช่องว่างที่ทำให้คนต่างด้าวสามารถซื้อได้ โดยไม่เป็นไปตามเงื่อนไขที่กฎหมายกำหนด ข้อมูลจากกรมสอบสวนคดีพิเศษพบว่า มีการจดทะเบียนเป็นนิติบุคคลซึ่งต่างชาติถือหุ้นร้อยละ 49 และคนไทยที่เป็นตัวแทนของต่างชาติ (nominee) ถือหุ้นอีกร้อยละ 51 เพื่อดำเนินการซื้อที่ดินเพื่อสร้างบ้านพักส่วนตัว หรือเข้ามาลงทุนทำโครงการอสังหาริมทรัพย์แล้วแบ่งให้เช่าระยะยาวแก่ชาวต่างชาติที่เป็นผู้ถือหุ้น ซึ่งดูเหมือนเป็นการเข้ามาซื้อบ้านพักตากอากาศมากกว่าการลงทุนจริง ๆ

ที่ดินที่เป็นที่ต้องการของต่างชาติในปัจจุบัน คือ พัทยา เกาะสมุย เกาะพะงัน ภูเก็ต และหัวหิน แต่ในอนาคต การหลีกเลี่ยงกฎหมายโดยอาศัยช่องว่างดังกล่าวอาจจะทำให้ต่างชาติมีโอกาสเข้าไปครอบครองที่ดินได้ทั่วประเทศไทย ไม่เว้นแม้แต่ที่ดินในชนบทหรือพื้นที่เกษตรกรรม หรือแม้แต่พื้นที่ที่เสี่ยงต่อความมั่นคงทางทหาร การเข้ามากว้านซื้อที่ดินของต่างชาติจะทำให้ราคาที่ดินเพิ่มสูงขึ้น คนไทยจึงมีโอกาสในการถือครองที่ดินน้อยลง โดยเฉพาะคนยากจน

การแก้ปัญหาการหลีกเลี่ยงกฎหมายเกี่ยวกับการถือครองที่ดินของคนต่างชาติ เป็นกรณีที่เกี่ยวข้องกับการแก้ไขพ.ร.บ.การประกอบธุรกิจของคนต่างด้าวเพื่อแก้ปัญหานอมินี ซึ่งปัญหานี้ถือว่าผิดเจตนารมณ์ของกฎหมาย แต่การแก้ไขอาจกระทบต่อความเชื่อมั่นของนักลงทุนต่างประเทศดังนั้นควรมีการตรวจสอบการถือหุ้น การครอบครองและใช้ประโยชน์ที่ดินของต่างชาติ และดำเนินการอย่างละมุนละม่อม และให้เวลาเพื่อปรับโครงสร้างการถือหุ้นให้ถูกต้อง หรือขายที่ดิน หรือนำเงินเข้ามาลงทุนตามเงื่อนไขของกฎหมาย เป็นต้น

สำหรับการแก้ไขกฎหมายการถือครองที่ดินของต่างชาติ ผมเห็นว่าควรมีการปรับปรุงหลักเกณฑ์และเงื่อนไขการอนุญาตให้ต่างชาติซื้อที่ดินให้เหมาะสมกับภาวะเศรษฐกิจในปัจจุบัน ซึ่งไม่จำเป็นต้องจูงใจให้ต่างชาติมาลงทุนหรือซื้ออสังหาริมทรัพย์เหมือนช่วงวิกฤต โดยกำหนดเงื่อนไขต่าง ๆ เพิ่มเติม อาทิ กำหนดให้คนต่างด้าวต้องขายที่ดินที่ตนครอบครองเมื่อถอนการลงทุนออกไป การให้สิทธิคนต่างด้าวซื้อหรือเช่าที่ดินได้เฉพาะผู้ที่ลงทุนในกิจการที่รัฐบาลส่งเสริมอย่างเจาะจงเท่านั้น หรือ กำหนดพื้นที่ที่ต่างชาติสามารถเข้ามาซื้อหรือเช่าได้อย่างเฉพาะเจาะจงในผังเมืองเฉพาะ

นอกจากนี้ เพื่อป้องกันการเก็งกำไรและป้องกันการใช้ที่ดินไม่ตรงตามศักยภาพของที่ดิน ภาครัฐควรดำเนินนโยบายเพื่อกระจายการถือครองที่ดิน โดยกำหนดโซนการใช้ประโยชน์ที่ดินและออกกฎหมายภาษีที่ดิน เพื่อเก็บภาษีตามมูลค่าและลักษณะตามการใช้ประโยชน์จากที่ดิน รวมทั้งเก็บภาษีอัตราก้าวหน้าตามขนาดและตามระยะเวลาการปล่อยให้ที่ดินรกร้าง ซึ่งวิธีการนี้เป็นมาตรการทางอ้อมที่ป้องกันไม่ให้ทั้งนายทุนต่างชาติและคนไทยเข้ามาครอบครองที่ดินเป็นจำนวนมาก ๆ

แม้ว่าที่ดินในประเทศไทยเป็นที่หมายปองและเป็นสิ่งจูงใจที่สามารถดึงดูดในต่างชาติให้เข้ามาลงทุนในประเทศไทยได้ แต่การให้ต่างชาติครอบครองที่ดินในประเทศไทยต้องมีขอบเขตที่จำกัดและรัดกุม เพราะยังมีคนยากจนที่เป็นเจ้าของประเทศอีกเป็นจำนวนมากที่ยังไม่มีที่ดินทำกินเป็นของตนเอง
0
เผยแพร่: 
0
เมื่อ: 
2007-07-09